第108章 爛尾樓的解決辦法的可行性 唐糖站起來說道：“趙會長的確為我們分享了一個讓人意想不到的好辦法，雖然在爛尾樓的空地上修建房屋售賣后確實能為爛尾樓帶來建設(shè)資金，不過這些資金是否足夠支持爛尾樓后續(xù)的建設(shè)。我們很多都不是學(xué)習(xí)建筑相關(guān)專業(yè)的學(xué)生，麻煩請趙會長以專業(yè)的知識為我們解答一下這個疑惑。” 趙啟學(xué)回答道：“我剛才已經(jīng)說過了，我的辦法只適用于有空地建設(shè)新的住宅樓的爛尾樓項目，即使有空地建設(shè)新的住宅樓，建設(shè)后的住宅售賣的資金也有可能不支持爛尾樓的建設(shè)，這和該爛尾樓項目的所在地有非常大的關(guān)系，或者說和當?shù)氐姆績r有非常大的關(guān)系。接下來，我就給各位同學(xué)仔細分析一下吧。” 趙啟學(xué)打開自己準備的資料，對著同學(xué)說道：“我在前面的介紹中，已經(jīng)給各位同學(xué)講過了，一套房屋的價格，土地占有的費用非常的大，而房屋的建筑工程費用占比非常的小。這是我從造價信息網(wǎng)上收集的幾個省市的建筑工程費用的造價指標，各位同學(xué)可以仔細看一看。這一張圖片是zj省hz市2019年某安置房項目工程的造價指標分析，這里面有這個項目的相關(guān)信息。我們看一下這個項目的單方造價，它的單方造價是2917.91元/m2。這是浙江wz市2018年某安置房項目工程造價指標分析，它的單方造價是3207元/m2。這是浙江sx市2019年某限價房項目工程造價指標分析，它的單方造價是3060元/m2。各個工程的單方造價雖有變化，但相差都不大。” 趙啟學(xué)打開另一份資料說道：“這是cq市建設(shè)工程單方造價分析表，我選取了2019年至2021年部分季度的建設(shè)工程單方造價分析表。我們主要看高層住宅的單方造價，2019年三季度是1530-1750元/m2，四季度是1450-1610元/m2；2020年一季度是1430-1580元/m2，二季度是1400-1550元/m2，三季度是1410-1550元/m2，四季度是1440-1600元/m2；2021年第三季度是1480-1640元/m2。cq市高層住宅的單方造價雖有波動，相差也都不大的。” “cq市和zj省的價格相比起來，價格差異就非常的大了。根據(jù)我所了解的信息，各個省市的建筑造價雖然有一定的差距，但是都是相差不大的，這兩個省市出現(xiàn)這么大的價格差異，可能是計算的方式和費用有所不同，zj省的單方造價將各種費用都計算了其中，而重慶只是給了一個單方造價的區(qū)間數(shù)值而已，我們并不知道這個數(shù)值包括的那些內(nèi)容。我又從網(wǎng)上查了一個住宅的單方造價，給出的價格是1800-2000元/m2。雖然這三者的數(shù)字都有些差距，不過我們確實可以肯定的是，建筑工程費用在房價中占比是比較少的。” 趙啟學(xué)打開自己做的一份資料說道：“針對查到的不同建設(shè)工程單方造價，我做了一份關(guān)于爛尾樓投資的分析表。各位同學(xué)可以仔細看這張圖表，我簡單的給各位同學(xué)介紹一下我的這張圖表內(nèi)容。我假設(shè)一個爛尾樓有6棟樓，每棟樓的住宅都是33層，每層的建筑面積是1000m2，每棟樓的建筑面積就是33000m2，整個小區(qū)的建筑面積就是198000m2，算是一個比較大的小區(qū)了。根據(jù)我查到的相關(guān)資料，建筑封頂后，它基本上就完成了總建筑費用的三分之二了。當然了，每個爛尾樓的實際建設(shè)情況肯定是有差別的，完成的總建筑費用也有一定的差別。” “我分別用建筑工程單方造價為1500m2，、2000m2和3000m2分別做了分析，它們所對應(yīng)的房價分別是5000元/m2，8000元/m2和12000元/m2。各位同學(xué)請看，根據(jù)我的計算結(jié)果，如果在爛尾樓的空地上修建一棟新的住宅，其售賣的資金是滿足爛尾樓剩余建設(shè)資金需求的，而且還有很大的結(jié)余。從投資收益率來看，投資爛尾樓是非常好的一個投資項目，在房價不是很高的前提下，收益率就達到了33.33%，這還是在當?shù)胤績r是8000元/m2和12000元/m2。在我國很多城市，超過10000元/m2房價的城市非常多，有的城市的房價要好幾萬元才能買到一平，而這些城市的建筑單方造價增加的卻非常的少，投資的收益就會越高。一個城市的房價越高，投資這個城市的房地產(chǎn)項目的收益就越大。即使一個城市的房價水平比較低，如果控制好建筑成本，投資爛尾樓也有收益的。” “經(jīng)過我的分析，如果我國的政府部門允許修改爛尾樓的容積率，或者說是允許在爛尾樓的空地上新建一棟住宅樓來，用新建住宅樓的所售賣的房款來對爛尾樓的后續(xù)建設(shè)，這個方法是非常可行的，可以在各方不投入資金的情況下解決掉房地產(chǎn)項目爛尾的事情。投資爛尾樓的收益是非常大的，這筆收益不能只歸屬于爛尾樓的投資方的。政府部門對爛尾樓的容積率進行了修改，改變爛尾樓所在地的規(guī)劃，需要對當?shù)氐墓芫W(wǎng)進行修改和規(guī)劃，應(yīng)該獲取一部分投資爛尾樓的一部分收益，這部分收益可以用于支付原房地產(chǎn)開發(fā)商所欠的施工方的建筑工程款和供應(yīng)商的貨款，同時原房地產(chǎn)開發(fā)商的這筆債務(wù)關(guān)系就轉(zhuǎn)移到了政府身上，由政府的相關(guān)部門向原房地產(chǎn)開發(fā)商的收取這筆債務(wù)。” “最后我想要說的是，投資爛尾樓的事情最好是由我國政府的相關(guān)部門或者是我國的國有企業(yè)來主導(dǎo)，這樣可以有效避免新建住宅所售房款資金的再次轉(zhuǎn)移，保證爛尾樓項目后續(xù)建設(shè)的順利完工。政府的相關(guān)部門和我國的國企作為投資方，能夠更好地協(xié)調(diào)各方面的工作，能有效地解決爛尾樓存在的各種債務(wù)關(guān)系，并對原房地產(chǎn)開發(fā)商遺留的債務(wù)有很好的追責(zé)手段和權(quán)力。爛尾樓的解決會給我國的房地產(chǎn)市場造成一定的影響，這個影響有好的一面，也有壞的一面，我這里就不再進行講解了，各位同學(xué)可以自己分析一下。好了，我的分析就是這樣，各位同學(xué)對此有什么疑問的，可以向我提問。” 一位同學(xué)站起來說道：“我發(fā)現(xiàn)趙會長的投資爛尾樓分析表中，特意寫了沒有扣除公攤面積，我在網(wǎng)絡(luò)上經(jīng)常看到很多人反對公攤的聲音，不知道趙會長對此有什么看法？” 趙啟學(xué)回答道：“網(wǎng)絡(luò)上確實有許多關(guān)于住宅樓中的公攤面積的討論，我對此沒有仔細的研究，不便發(fā)表自己的言論，這個問題也和我們今天的社團議題活動沒有任何的關(guān)系，所以我不能回答這位同學(xué)的問題。如果各位同學(xué)沒有問題，我們今天的社團議題活動就到此結(jié)束吧。各位同學(xué)在學(xué)習(xí)和生活中如果遇到了自己有些無解的問題，可以向我們玄學(xué)會需求幫助。如果這位同學(xué)提出的問題比較意義，可以將這個問題作為我們玄學(xué)會社團議題討論活動的題目。給各位同學(xué)說一下，如果中途沒有意外的話，我們玄學(xué)會下一期的社團議題討論活動題目還是關(guān)于智力討論。” (本章完)