第(1/3)頁 果然，三井浩介問道：“孫小姐，你的定位原則簡直是高屋建瓴，那我再想問問，未來城市綜合體要想運營成功的關鍵是什么？” “總體來說一個商業(yè)綜合體想運營成功，前期策劃定位和后期的商業(yè)運營管理非常非常重要的，中間環(huán)節(jié)也是不可缺少的；要做好一個商業(yè)項目首先要有一個好的專業(yè)的團隊，其次要有一個好模式，再就是一個符合市場和人們需求的準確的定位，符合商家選址需求的產(chǎn)品和配套配置，再才是營銷、銷售、招商，最后還得有一個專業(yè)的商業(yè)運營管理團隊，幾者缺一不可。”孫曉紅侃侃而談。 聽了孫曉紅一番話，三井浩介充滿了敬意。之前葉婉就已經(jīng)讓他感受到了驚艷，而孫曉紅的給了他更多的震撼。 世紀地產(chǎn)，果然是人才濟濟。 “孫小姐，你總結(jié)的太精辟了，我是茅塞頓開啊。只是我想知道，有了這樣的思路，我們要怎么做，才能將思路化為現(xiàn)實？”三井浩介問道。 “三井先生，要把思路轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實，要做好幾個階段的工作。 首先是項目前期階段：明確項目定位，打造項目未來發(fā)展前景、商業(yè)氛圍；目標消費群體定位，明確項目經(jīng)營模式；完成項目規(guī)劃設計方案，完善商業(yè)人流動線導向；開展前期意向招商，明確入駐商家品牌和要求，完成商業(yè)業(yè)態(tài)組合，細化業(yè)態(tài)卡位；制作項目招商手冊，為實地招商做好準備。 其次是招商策劃階段：采取‘立體化’的宣傳推廣，與電視、平面、戶外等媒體相互配合，營造市場熱點；開展主力品牌商家的實地招商工作，一蹴而就完成招商計劃；組織各類sp活動，如主力商家簽約儀式、中小企業(yè)論壇等，利用簽約主力品牌商家的知名度和影響力，營造市場引爆點；利用簽約入駐商家的品牌檔次，宣傳未來商業(yè)環(huán)境，帶動社會關注，采取金融地產(chǎn)的操作手法，加強客戶對于項目的認可和信心。 落實到招商，要做到：‘以外帶內(nèi)，以大打小’的戰(zhàn)略招商需分梯次分步驟進行；大品牌商家招商，有利于降低大品牌商家的先期引入將極大加快項目整體招商進程和開發(fā)進程；針對性對知名品牌商家招商，確定項目主題定位；充分利用主力店、次主力店打造本項目的商業(yè)前景；結(jié)合主力商家形成“我就是城市中心”規(guī)劃設計；增強投資者對項目經(jīng)營及未來發(fā)展的信心。”孫曉紅一口氣說道。 “孫小姐，我還有最后一個問題，商業(yè)地產(chǎn)招商談判是招商中的一個重要工作，在你的實踐中，有沒有成熟的經(jīng)驗和技巧？”三井浩介問道。 聽到三井浩介的問話，孫曉紅思量片刻后道：“三井先生，這個問題之前我沒有做過準備，既然三井先生問了，那我就想到哪，說到哪了。” “好，孫小姐。” “商業(yè)地產(chǎn)招商談判是招商中的一個重要工作，在招商談判中，是有一定的技巧可循的，熟練的運用各種技巧，可以達到事半功倍的效果，從而成功的實現(xiàn)招商。在世紀商超招商中，就充分利用各種技巧，使得世紀商場招商十分理想。 商業(yè)地產(chǎn)項目在招商過程中，客戶會對項目進行了解，因此需要回答客戶的問題。對客戶問題進行分類總結(jié)，問題很多，歸納起來，一共有五類。 第一類是地理位置，商業(yè)地產(chǎn)項目的地段是其是否具有價值的一個重要因素，因此客戶對于地理位置的關注程度是很大的。一般有關地理位置的問題，我在案場總結(jié)了一下，主要有： 項目具體地理位置？ 項目環(huán)境有何特色？ 項目周圍的主要交通設施有哪些？ 項目附近公交班次、路線？ 項目附近有哪些主干道、寬度、是否太吵？ 項目所屬居委會、派出所？ 項目周圍商業(yè)態(tài)及營業(yè)狀況？ 項目周圍學校及其地點交通、距離？ 項目周圍醫(yī)院及其地點交通、距離？ 項目周圍菜市場、游樂設施如何？ 項目附近居住的是什么樣的人？ 項目離飛機場、汽車站多遠？ 地理環(huán)境對本項目有什么有利和不利因素？ 第二類問題是項目狀況，對于項目本身的情況，招商人員也要十分的熟悉，因為商戶要對項目完全了解之后，才會下定決心是否租購。一般有關項目狀況的問題，主要有： 項目開發(fā)商、設計單位、施工單位？ 項目開業(yè)后的管理團隊是那里來的？ 項目業(yè)態(tài)定位是什么？ 項目總占地面積、總建筑面積？ 綠化率、容積率、建筑密度？ 公攤系數(shù)？ 國有土地使用年限、起始年月？ 布局規(guī)劃情況？ 第(1/3)頁