抵押貸款資產(chǎn)評估應注意的問題
對抵押資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認，抵押資產(chǎn)價值的正確評估，是貸款經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)。你知道抵押貸款資產(chǎn)評估應注意什么問題嗎?下面是yjbys小編為大家?guī)淼牡盅嘿J款資產(chǎn)評估應注意的問題，歡迎閱讀。
產(chǎn)權(quán)問題
與其他的目的的資產(chǎn)評估一樣，抵押貸款資產(chǎn)評估產(chǎn)權(quán)問題至關(guān)重要。在確定了評估范圍之后，評估人員必須對抵押資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進行仔細、謹慎和嚴格的界定。
1、抵押人的名稱必須與產(chǎn)權(quán)證書上的所有權(quán)人的名稱一致。如有差異，必究其原因，弄清來龍去脈并予以說明。
2、在抵押人最終產(chǎn)權(quán)文件尚未辦妥之前，必須提供相應的替代文件。所有替代文件上的權(quán)益人必須與抵押人一致。如在房產(chǎn)證尚未辦妥之前，必須要有建設項目規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及土地證等，以證明此項房地產(chǎn)或在建工程的產(chǎn)權(quán)所有者。
3、評估人員在驗證抵押人的產(chǎn)權(quán)證書時，還要親眼驗證產(chǎn)權(quán)證書原件，并在復印件上簽字注明"原件已審閱"字樣，以示負責。以避免抵押人將資產(chǎn)重復抵押貸款而造成金融機構(gòu)損失的情況發(fā)生。
4、如果抵押人的產(chǎn)權(quán)是從別人手中轉(zhuǎn)讓過來的，但產(chǎn)權(quán)證書卻沒有過戶，此時除了要驗證轉(zhuǎn)讓合同及付款憑證之外，一定要在產(chǎn)權(quán)證書原件上進行抵押登記和保留產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的原件，以防止產(chǎn)權(quán)的重復抵押和虛假合同，或是根據(jù)金融機構(gòu)的要求將抵押貸款改為質(zhì)押及貸款、而將不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)憑證轉(zhuǎn)移為債權(quán)人占人，最大限度減低風險。
不能按市場價值評估的資產(chǎn)問題
在評估中，評估人員一般應注意到某些特定的'、特別目的和特別設計的資產(chǎn)，因其特有的性質(zhì)、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作為企業(yè)經(jīng)營活動的一部分時，這種資產(chǎn)很少在公開的市場上出售，因而在價值上受到嚴格的限制或沒有市場價值。如專門的煉油廠、發(fā)電廠或特殊生產(chǎn)企業(yè)中的一些專有資產(chǎn)，在抵押時不能按照市場價值定義評估，而應采用重置成本折余法(DRC)評估。某些市場價值極有限的專用資產(chǎn)，一般不宜單獨作抵押，比如說，為軍事工程設計的專門建筑或?qū)Ｓ糜蛶熘悺．斎唬鼈兛梢院推渌Y產(chǎn)一起作為整體資產(chǎn)的抵押。此時我們可以評估其整體資產(chǎn)的價值。
以劃撥方式取得的土地使用權(quán)問題
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十條規(guī)定：設定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
所以，我們在對某些國有企業(yè)的資產(chǎn)進行抵押時，遇到以房地產(chǎn)抵押的情況，而土地又是以劃撥主式獲得的，則評估人員一定要在評估出整個房地產(chǎn)的市場價值之后，單獨評估計算出土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額，如此以整個房產(chǎn)地的市場價值減去該土地使用權(quán)出讓金數(shù)額手，才是借款人抵押的資產(chǎn)價值。評估人員須在報告中予以解釋說明。
資產(chǎn)再抵押的問題
正常的情況下，當借款人還清金融機構(gòu)貸款后，抵押人與金融機構(gòu)的抵押貸款關(guān)系就告結(jié)束，抵押人重新獲得完整的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，此時，已撤銷抵押的資產(chǎn)與未曾抵押的資產(chǎn)一樣，可以再進行抵押。另外，如果抵押人已經(jīng)抵押的資產(chǎn)是整個資產(chǎn)的一部分，如房屋的某一層，則未曾抵押的其部分仍可再抵押。
如果抵押資產(chǎn)的現(xiàn)行市價為20萬元，按金融機構(gòu)抵押貸款額的80%計可以貸款16萬元，而借款人第一次僅貸款10萬元，那未在這種情況下，借款人還可以第二次向銀行申請不超過6萬元的貸款，因為此種再抵押貸款情況，金融機構(gòu)仍有收回貸款的保證。
在抵押期間，如果市場行情變化，如房地產(chǎn)價格已明顯大幅上漲，經(jīng)重新評估，原抵押資產(chǎn)的價值也大大增值，只要此重新估值被金融機構(gòu)認可為正確、合理，一般金融機構(gòu)也會同意進行再抵押，增加貸款額度重新估值的比例。
法律審查
由于抵押貸款的風險性，評估人員在確定資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)之后，還須加強對抵押貸款其他方面的法律審查。首先，根據(jù)《擔保法》一些社會公益設施及產(chǎn)權(quán)歸屬上有爭議的財產(chǎn)、依法被查封、扣押、監(jiān)管的資產(chǎn)一律不得抵押。其次，審查抵押人在辦理抵押6個月后是否申請破產(chǎn)，如已申請，則不得貸款。再次，是審查抵押人其他債務情況，不能將企業(yè)全部資產(chǎn)進行抵押，否則侵犯了其他債權(quán)人的利益，不受法律保護。最后，還須注意抵押資產(chǎn)是否投保。借款人需將抵押資產(chǎn)向保險公司投保并在抵押期間向保險按時支付保險金，才能有效地避免抵押資產(chǎn)的風險損失。同時保險單的正本應由貸款機構(gòu)保管，以保證貸款機構(gòu)為保險事故賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/p>
【抵押貸款資產(chǎn)評估應注意的問題】相關(guān)文章：
6.素描應注意的問題