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    ????????3月伊始，紐約曼哈頓。

    ????????富利地產(chǎn)投資管理公司，已經(jīng)搬遷至自有物業(yè)——公園大道245號(hào)。

    ????????會(huì)議室里，林祖輝望著華洋參半的高級(jí)職員，覺(jué)得這個(gè)配置很不錯(cuò)；里面不少洋人高級(jí)職員，都是原來(lái)奧林匹亞約克公司的管理層，在里切曼的介紹人加盟富利地產(chǎn)投資管理。

    ????????“會(huì)議開(kāi)始吧，先說(shuō)說(shuō)‘富利1號(hào)’投資的項(xiàng)目目標(biāo)！”林祖輝淡定的說(shuō)道。

    ????????在二月下旬，新時(shí)代集團(tuán)順利私募5億美元的商業(yè)地產(chǎn)基金，林祖輝將這只基金交給了富利地產(chǎn)投資管理公司進(jìn)行管理。當(dāng)然，林祖輝是在親自布局投資方向。

    ????????富利地產(chǎn)投資管理副總裁larry（拉里），進(jìn)行了匯報(bào)：“boss，按照公司的投資大方向，我們找到了一個(gè)不錯(cuò)的項(xiàng)目。”

    ????????林祖輝點(diǎn)點(diǎn)頭，然后示意繼續(xù)。所謂大方向投資，就是優(yōu)先考慮紐約大學(xué)周邊的商業(yè)物業(yè)，而且最好是零售物業(yè)，即購(gòu)物中心、商鋪。他剽竊了巴菲特的創(chuàng)意，認(rèn)為學(xué)校搬不走，那么周邊的零售物業(yè)自然也會(huì)很快轉(zhuǎn)旺。

    ????????拉里認(rèn)真的匯報(bào)道：“rtc集團(tuán)（美國(guó)資產(chǎn)重組托管公司）在上個(gè)月透露出消息，一塊紐約大學(xué)城的零售物業(yè)打算出售，該物業(yè)目前無(wú)杠桿的收益率為10%（即不貸款購(gòu)買）。”

    ????????不貸款收益率為10%，其實(shí)是偏低，意思若是貸款購(gòu)買，減掉利息支出，收益率可能更低！

    ????????就在林祖輝覺(jué)得不是特別理想的時(shí)候，拉里接下來(lái)的話，讓他眼前一亮。

    ????????“通過(guò)我們的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)這個(gè)零售物業(yè)最大的客戶，占據(jù)著20%的出租面積，但是每平方尺租金他們只需支付5美元，而其它租客的平均租金為70美元每平方尺。”

    ????????這就拉流量的做法，這個(gè)最大的客戶一定是自帶流量的大企業(yè)，所以才讓原來(lái)的物業(yè)主如此讓步。這種情況在商業(yè)地產(chǎn)中，非常常見(jiàn)。

    ????????比如倫敦‘金絲雀碼頭’項(xiàng)目的前期幾幢寫(xiě)字樓，也有大量的超低租金的租客，這是希望帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的繁華的必要操作。

    ????????香江當(dāng)然不需要，能給大企業(yè)打個(gè)八折，就已經(jīng)是很大的讓步了，誰(shuí)讓香江是寸土寸金。銅鑼灣的租金，是曼哈頓第五大道的兩倍。

    ????????林祖輝馬上問(wèn)道：“最大租戶的合同什么時(shí)候結(jié)束？”

    ????????拉里說(shuō)道：“還有九年到期”

    ????????九年到期，這個(gè)最大的租客不可能搬走，畢竟長(zhǎng)期建立的老客戶是一筆重大財(cái)富。那么，若是按照2001年租金，瞬間可以讓這九年的時(shí)間收益率提升至35%左右，因?yàn)檫@期間其它租客的租金也是在漲的。

    ????????70美元每平方尺每月，實(shí)在太廉價(jià)了，而銅鑼灣的商鋪已經(jīng)是200~300美元左右，一旦美國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)旺（應(yīng)該就是今年開(kāi)始），大學(xué)城附近的零售物業(yè)租金自然也可以提高。

    ????????林祖輝點(diǎn)點(diǎn)頭，說(shuō)道：“繼續(xù)說(shuō)下去，我很有興趣這個(gè)項(xiàng)目！”

    ????????拉里高興的點(diǎn)點(diǎn)頭，將這個(gè)物業(yè)的地理位置、總面積、總售價(jià)，一一做了介紹。

    ????????總計(jì)是9.02萬(wàn)平方尺，售價(jià)在4億美元~4.2億美元區(qū)間。

    ????????非常理想的價(jià)格！若不是歐美經(jīng)濟(jì)糜爛了三四年，那里會(huì)如此便宜。

    ????????林祖輝做事一向果斷，馬上詢問(wèn)道：“你們之中，有過(guò)零售物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人，請(qǐng)舉手示意一下！”

    ????????一眾富利高級(jí)職員紛紛舉手，高達(dá)七成左右，看來(lái)俱是商業(yè)地產(chǎn)管理豐富的高級(jí)職員。其實(shí)，華人置業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，也已經(jīng)成長(zhǎng)為世界級(jí)的團(tuán)隊(duì)，這幾年不僅引進(jìn)了國(guó)外的管理經(jīng)驗(yàn)，還因地適宜的形成了自己的管理體系。

    ????????林祖輝點(diǎn)點(diǎn)頭，說(shuō)道：“那好，拉里副總裁就馬上牽頭，組建團(tuán)隊(duì)去完成這筆交易收購(gòu)。這筆交易可貸款五成，時(shí)機(jī)成熟，我們?cè)僦刂冒唇屹J款，優(yōu)化利潤(rùn)率。”

    ????????拉里高興的點(diǎn)點(diǎn)頭，說(shuō)道：“好的，我們一定圓滿完成！”
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