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    翌日。

    里切曼帶著林祖輝一行，來到公園大道245號大廈。

    這幢大廈林祖輝有印象，前世海航在2017年以22億美元的價格拿下，憑借一己之力，將紐約房地產從低谷拉了回來。不過后來海航破產，這幢大廈掛牌18億美元都沒有成交。

    “林先生，這幢大廈始建于1967年，樓高48層，樓面面積為143萬平方尺。80年代中期，才經過翻修，目前出租率為79%。”里切曼有些得意的介紹道，不過很快神情又萎靡下去。

    林祖輝觀察著大樓，也觀察者里切曼，心里有數。

    反正他是抱著撿便宜的心態，來收購曼哈頓的寫字樓，貴了是肯定不會買的。

    眾人朝著大樓里面走去，林祖輝問道：“租金單價平均值是多少？”

    他心里肯定有數，但畢竟每幢樓的租金也是不一樣的。

    里切曼不會騙林祖輝，因為對他沒有好處。他昨天想了很久，覺得自己可能最大的希望，就是完成倫敦的‘金絲雀碼頭’，從中獲利。當然，他現在可以說是破產了，自然也贖回不了那么大一個項目，所以就需要一大批風險投資。而林祖輝無疑是最好的風險投資人，他是香江的商界領袖，本身又是華人首富。

    “目前是30美元每平方尺每年！”

    林祖輝盤算了一下，合計2.5美元每平方尺每月（約20港幣每平方尺），還不及香江九龍最低寫字樓價格。

    香江的寫字樓目前是全球最高，超過東京，曼哈頓更不在話下，平均在30港幣~60港幣每平方尺每月的區間。中區的寫字樓，已經達到60港幣每平方尺每月，而且接下來兩年之內，將暴漲至90港幣以上，最高應該是交易廣場的110港幣每平方尺。

    至于曼哈頓，就算互聯網泡沫危機前，估計也就45港幣每平方尺（年租60美元每平方尺），遠不及香江。

    重要的是，紐約的寫字樓的稅收比香江高，而且這些大廈都是年代久遠的大廈，一次維修升級，可能就花費昂貴。

    回報率不會太高，就算買的時機是抄底，價格也有折算。

    不過，購買曼哈頓的大廈，是一種實力的象征；

    同時，也是在變相交‘保護費’，畢竟新時代集團和林祖輝個人的明面上，都有投資數額很大的美股，為了不讓人眼紅，就必須來美國抄底大廈，來平衡之間的回報率高的關系。畢竟，證券的回報率實在太高了，還是得投資一些回報率中等的資產（扣除銀行利息，10%~15%的回報率）。

    一行人乘坐電梯，體驗了這幢大廈，整體來說，確實是比較新的大廈。

    不過林祖輝知道，奧林匹亞的另外幾座大廈，搞不好四五十年代的都有。

    紐約在1902年，就建起了一幢22層高的熨斗大廈，是當時最高的大廈。所以前世網絡上給李鴻章配上帝國大廈（1931年）等建筑，來襯托李鴻章的絕望，純粹是自媒體在蹭流量。

    參觀完曼哈頓公園大道245號，林祖輝又對里切曼說道：“這樣一幢大廈，現在的市價是大廈？”

    里切曼思考了一下，然后說道：“市價估計在3億美元，但肯定沒人購買！”他不想說謊話，因為以這個年輕人的聰明，以及跟著他的那群精英顧問，一看就非常的專業。

    林祖輝點點頭，這種大廈買賣雙方非常考驗契合度，因為沒有一個標準。

    若按香江的計算，單價一般是租金的100倍，即250美元每平方尺的售價，這幢大廈得需要3.5億。不過呢，這幢大廈的空置率那么高、每年維護費和稅收那么高，遠不可能這樣計算。

    若是林祖輝出個心理價，那就是250乘以80%的出租率，再折價七成，即140美元的單價；以143萬平方尺的收租面積計算，2億美元比較合適。

    這個價格，在1995年以前，都沒有什么太大的漲幅。每年的租金純利，未必跑得過通脹高企，回報率可能只有5%~8%。

    考察完曼哈頓公園大道245號后，林祖輝又和里切曼來到餐廳，一起吃午餐。

    席間，里切曼似乎比較在意林祖輝對于‘金絲雀碼頭’前景的看法，所以他說道：“林先生也了解過金絲雀碼頭項目？”

    林祖輝笑著點點頭，說道：“去過幾次，每一次都在感嘆‘歐洲華爾街’就要誕生了！只可惜，英國經濟下滑，政府承諾這個項目的地鐵遲遲不能立項，是最大制約這個項目成功的關鍵?！?
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