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    其實很多普通的老百姓，都以為房地產開發商，是以高價賣房子而賺錢的，當然這么說，也不能說不對，因為這的確是其中的一個重要環節。

    但在此之前，其實還有很多的商業動作，大家并不清楚。

    房產開發商想要蓋房子、賣房子，便需要有土地才行，而土地的獲取方式，只有那么幾種，最常見的便是通過競拍得來，這種自主權比較大，建房設計，何時動工（必須在規定的時效內開發），將來的房屋銷售定價等等。

    另外還有幾種，例如：依附行政（這種就是政府的公共設施改造，比如廣場改造，經濟適用房建設，棚戶區危房改造等，依托行政資源，進行建設改造。）

    這種土地，同樣是也土地出讓的一種，但是作為開放商的權利卻是很小，基本上出了負責施工意外，就沒什么權利了。

    還有比較常見的：合作建設。就是其他開發商手上有地皮時，可以通過合作的方式，拿到部分地皮，然后進行開發。

    而開發商拿到土地以后，根本不會第一時間去搞開發，而是要想盡辦法拖延上幾年。

    不同的土地，有不同的叫法。

    比如：毛地，就是指在城市舊區范圍內，尚未經過拆遷安置補償等土地開發過程，不具備基本建設條件的土地，開放商遇上這樣的土地，通常不會忙著搞拆遷，而是一邊搞拆遷，一邊以此為借口托著時間，等待土地升值。

    凈地，就是已經完成地面建筑拆除，地面平整的土地。

    還有就是‘熟地’，這種土地，周邊的基礎被套設施齊全，幾乎不存在任何糾紛，拿來就能開發。

    開發商通常會根據公司內部計劃，和市場需求來決定什么時候開發這樣的土地，以此來回收資金。

    所以，在整條開發鏈條中，開發商的利潤點，主要是從囤地開始的，低價拿地慢慢囤著，等到土地升值了，在去開發蓋房，計算好成本以及利潤點后再定價，賺了錢再去還銀行的貸款以及高昂的利息。

    然后在囤地，在貸款，如此循環往復。

    所以才會出現一種奇怪的現象，明明市值千億的房企，卻能輕易的從銀行之中，貸款上萬億。

    而突然有一天，土地不在升值，甚至掉價時，那便是房產企業的末日。

    因為那些囤在手中的土地，就會變成巨大的吸血海綿，不斷的蠶食著房企的資金流，最后房企無力承擔轟然倒塌。

    當然此時的陸野并不擔心這些，就算是要出問題，那也是二十多年以后的事了。

    陸愛國聽了陸野的話，心中正在慢慢的消化。

    “兒子，你比你爹聰明，這件事，我還是聽你的，你覺得應該咋辦？”

    想了半天，陸愛國也發現，自己的確不是這方面的料，開口向陸野求助說道。
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