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    其實(shí)很多普通的老百姓，都以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，是以高價(jià)賣(mài)房子而賺錢(qián)的，當(dāng)然這么說(shuō)，也不能說(shuō)不對(duì)，因?yàn)檫@的確是其中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。

    但在此之前，其實(shí)還有很多的商業(yè)動(dòng)作，大家并不清楚。

    房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商想要蓋房子、賣(mài)房子，便需要有土地才行，而土地的獲取方式，只有那么幾種，最常見(jiàn)的便是通過(guò)競(jìng)拍得來(lái)，這種自主權(quán)比較大，建房設(shè)計(jì)，何時(shí)動(dòng)工（必須在規(guī)定的時(shí)效內(nèi)開(kāi)發(fā)），將來(lái)的房屋銷售定價(jià)等等。

    另外還有幾種，例如：依附行政（這種就是政府的公共設(shè)施改造，比如廣場(chǎng)改造，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，棚戶區(qū)危房改造等，依托行政資源，進(jìn)行建設(shè)改造。）

    這種土地，同樣是也土地出讓的一種，但是作為開(kāi)放商的權(quán)利卻是很小，基本上出了負(fù)責(zé)施工意外，就沒(méi)什么權(quán)利了。

    還有比較常見(jiàn)的：合作建設(shè)。就是其他開(kāi)發(fā)商手上有地皮時(shí)，可以通過(guò)合作的方式，拿到部分地皮，然后進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

    而開(kāi)發(fā)商拿到土地以后，根本不會(huì)第一時(shí)間去搞開(kāi)發(fā)，而是要想盡辦法拖延上幾年。

    不同的土地，有不同的叫法。

    比如：毛地，就是指在城市舊區(qū)范圍內(nèi)，尚未經(jīng)過(guò)拆遷安置補(bǔ)償?shù)韧恋亻_(kāi)發(fā)過(guò)程，不具備基本建設(shè)條件的土地，開(kāi)放商遇上這樣的土地，通常不會(huì)忙著搞拆遷，而是一邊搞拆遷，一邊以此為借口托著時(shí)間，等待土地升值。

    凈地，就是已經(jīng)完成地面建筑拆除，地面平整的土地。

    還有就是‘熟地’，這種土地，周邊的基礎(chǔ)被套設(shè)施齊全，幾乎不存在任何糾紛，拿來(lái)就能開(kāi)發(fā)。

    開(kāi)發(fā)商通常會(huì)根據(jù)公司內(nèi)部計(jì)劃，和市場(chǎng)需求來(lái)決定什么時(shí)候開(kāi)發(fā)這樣的土地，以此來(lái)回收資金。

    所以，在整條開(kāi)發(fā)鏈條中，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)點(diǎn)，主要是從囤地開(kāi)始的，低價(jià)拿地慢慢囤著，等到土地升值了，在去開(kāi)發(fā)蓋房，計(jì)算好成本以及利潤(rùn)點(diǎn)后再定價(jià)，賺了錢(qián)再去還銀行的貸款以及高昂的利息。

    然后在囤地，在貸款，如此循環(huán)往復(fù)。

    所以才會(huì)出現(xiàn)一種奇怪的現(xiàn)象，明明市值千億的房企，卻能輕易的從銀行之中，貸款上萬(wàn)億。

    而突然有一天，土地不在升值，甚至掉價(jià)時(shí)，那便是房產(chǎn)企業(yè)的末日。

    因?yàn)槟切┒谠谑种械耐恋?，就?huì)變成巨大的吸血海綿，不斷的蠶食著房企的資金流，最后房企無(wú)力承擔(dān)轟然倒塌。

    當(dāng)然此時(shí)的陸野并不擔(dān)心這些，就算是要出問(wèn)題，那也是二十多年以后的事了。

    陸愛(ài)國(guó)聽(tīng)了陸野的話，心中正在慢慢的消化。

    “兒子，你比你爹聰明，這件事，我還是聽(tīng)你的，你覺(jué)得應(yīng)該咋辦？”

    想了半天，陸愛(ài)國(guó)也發(fā)現(xiàn)，自己的確不是這方面的料，開(kāi)口向陸野求助說(shuō)道。
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