第(1/3)頁

    恒大地產。

    林榮亨正在翻閱公司的物業資料，心情非常的不錯！

    恒大地產又在中環購置了一幢商業大廈——萬興大廈，收租面積為8.5萬平方尺，年租金為190萬港幣（1970年計），這筆物業一共花了恒大地產2200萬港幣。

    此時，恒大地產計有：

    收租物業：勵精大廈（皇后大道）、環球大廈（德輔道）、中聯成大廈（皇后大道）、萬興大廈（中環云賢街）、中匯大廈（九龍觀塘），共計五幢大廈，當前資產價值1億港幣（成本為8000萬港幣）；五幢收租物業面積為39.5萬平方尺，今年（1970年）的年租金是790萬港幣，明年的年租金可達1100萬港幣左右。

    在建的商業項目——星河中心，總投資為8000萬港幣，當前投資的資金為3000萬港幣；星河中心為恒大地產的合資項目，占股50%（恒大已經出資1500萬港幣）；星河中心項目建成之后，寫字樓面積為50萬平方尺，購物中心為18萬平方尺。

    商業地皮——禮泰大廈（舊址），占地面積為4萬多平方尺，若是重建可獲得40多萬平方尺的收租物業，這塊地皮一共花了恒大地產2300萬港幣的資金；考慮到各方面因素，這塊地皮預計將被‘腌’起來，也有可能被高價出售，以此來刺激股價或減輕債務。

    住宅樓盤——18個小型住宅樓盤（開工8個，竣工1個），2個中型樓盤（未開工），這些樓盤的地皮預計花了6000萬港幣，此時同樣升水了不少，預計僅土地價值就值個7000多萬港幣；加上已經投入進去的資金，價值恐怕已經有8000萬港幣了。

    恒大地產還手握2000萬港幣的現金。

    加上物業資產，恒大地產總資產已經接近2.4億港幣；

    恒大地產的成本應該是1.9億港幣（貸款1億、集資0.7億、自有0.2億），半年的回報率已經高達25%，遠遠高于銀行的半年利息8%，更何況恒大地產的平均貸款半年利息只有6%。

    回報率雖然高，但也只是體現在物業和地皮升值的價值上面，而公司的凈利潤恐怕不會太亮眼。

    比方說，恒大現在擁有的收租物業預計在1971年可達1100萬的租金，但是這筆款還不夠償還當前貸款的利息1200萬港幣。

    而關于出售期房，港府規定只能在工程竣工前9個月開始出售，那么按照恒大的地盤進度，在1971年期房銷售金額占比不會太高；但若是到了1972年，恒大地產的財務將非常亮眼了。

    所以，恒大地產的住宅樓盤才是盈利的根本所在，商業樓宇只是能體現公司資產高低的一個重要指標。

    最后，林榮亨決定不能滿足現狀，在1970年剩下的一個半月里，恒大地產至少要通過股市集資、銀行貸款，再獲得不低于1億港幣的資金。

    根據林榮亨的分析，70年代初期的恒大地產，和前世80年代初期的佳寧集團情況不一樣；70年代初期，房價、地價是一直漲到1973年3月的，只是經過股災才被扼殺；而80年代初期，房價、大家其實在1981年的下年內就已經開始疲軟甚至下挫了，中英談判只是捅破了而已；地產暴跌再加上佳寧集團的海外投資不利，這才導致佳寧集團的翻船。

    通過這些分析，林榮亨心里越來越有數了，那就是瘋狂的泵水和貸款，在1973年3月之前，恒大地產起碼要通過股市泵水5億港幣的資金，通過銀行貸款起碼要有5億港幣的資金。

    林榮亨召集恒大地產的主要幾位高層，舉行了一個會議。
    第(1/3)頁