第(2/3)頁

    想解決這個循環，必須說服喬延年。

    “喬市長，我的計劃，由市政府、財政局、建設局等職能部門聯合四大行和東江商業銀行，成立東江城市建設投資公司，當前可以用來專門承接和處置東江全市涉及積壓商品樓的不良資產，日后也可以受托管理企業和國有企業金融債務重組。等以后城市和經濟發展起來，主要負責城市基礎設施、公共設施的建設、投融資及相關資產經營管理。”

    林白藥道：“城建投不是我的獨創，之前有兩個城市已經成立了類似的公司，在城市發展過程里發揮了良好的作用。這種模式，非具有前瞻性和大魄力的領導者不能為之，并且要分三個階段推進，當前只是為了處置爛尾樓，我預估，市里注資一千萬應該足夠了。”

    “一千萬……”

    喬延年無視林白藥戴的高帽子，仍舊沉吟，仔細思量利弊。

    “對，一千萬！有這一千萬，先把城建投的架子搭起來，然后就能著手處置所有爛尾樓項目。我調研過了，這些爛尾樓項目經過這幾年的扯皮，基本都確權完畢，一旦有資金注入，馬上可以盤活。”

    喬延年突然問道：“你的寧安地產能投資多少？”

    “一千萬！由寧安地產和城建投對接，打包城建投手里的爛尾樓項目，再用這些項目和城建投做擔保，從四大行和東商行貸八百萬，我再注兩百萬現金，同樣是一千萬的投資。以后可以按照約定的方式和時間，寧安地產分批向城建投繳納項目尾款。”

    喬延年笑道：“林總，你這樣可就不厚道了……”

    林白藥這次反而沒有笑意，正色道：“喬市長，說句斗膽的話，為人民服務，我不如您，可要談到做生意，您可能就不如我了。城建投投入的一千萬，是財政的，虧了，您是心疼，可知道的人，都明白您是為了東江發展和百姓生活幸福做出的努力，全當交學費。這些年，市財政交過的學費還少嗎？而我投入的一千萬，兩百萬是我個人的，八百萬是銀行借我的，要背著利息，其實也等于是我的。如果虧了，付出的代價將遠遠大于市府。所以，這次合作，我的誠意不僅是個人兩百萬，也不僅是從銀行貸款的八百萬，而是我豁出身家性命，也要在喬市長的領導下，徹底解決東江市的爛尾樓問題的信心和勇氣。“

    其實林白藥肯拿兩百萬真金白銀砸進樓市，說明他確實有合作的誠意。至于貸款八百萬，喬延年也可以理解，哪有房地產開發商全部自掏腰包蓋樓的，那不符合商業規律，再有錢也撐不起房地產行業的現金需求，換了誰，也得從銀行貸款。

    “林總，我收回剛才的話。”喬延年這是把林白藥放到平等的地位來看待，對于朋友，他從來不打官腔，道：“你雖然有誠意，但全市的爛尾樓牽扯到七八個億的資金，僅僅一千萬，想要盤活，恐怕不夠。”

    林白藥早料到他會有這樣的擔憂，及時拋出第二套方案，道：“城建投可以用爛尾樓的債權，采用債轉股的形勢，獲得寧安地產49%的股份，以后參與分紅。這樣賬面上就有兩千萬的資金，利用杠桿分批盤活，完全足夠了。”

    他開門見山，把話點透，道：“喬市長，這些爛尾樓項目里有八成是作為不良資產從四大行和東商行剝離給城建投的，實際估值遠低于之前的七八個億，現在能值兩個億還得看有沒有人愿意接盤。否則的話，其實一文不值。”

    林白藥的第一套方案，是打算用一千萬對接城建投手里的所有爛尾樓項目，如果實現，估計能發一筆大財。

    就算到年底只能用一千萬先盤活十幾萬平米的商品樓，到了明年，借樓市暴漲東風，可以一邊回籠資金，一邊繼續盤活，哪怕資金跟不上，把部分項目轉讓給別的進場的資本也能賺幾倍的利潤。

    然而，喬延年不會同意。

    智商正常的人，都不會同意這么激進的方案。

    林白藥這是以退為進，先拋出一個異想天開，再拋出第二個相對靠譜的，兩者對比強烈，會讓人更加容易接受。

    在后世發展成熟的樓市里，爛尾樓收購的方式，大體就是這兩種。

    第一種是資產并購，類似林白藥提出的第一套方案，由收購方出錢收購所有方的資產項目；第二種是股權轉讓，收購方收購資產項目所有方的股權，或者資產項目所有方將資產項目的債權轉為股權，入股收購方，合作開發，參與分紅。

    但是在98年，爛尾樓作為新生事物剛出現的上世紀末，從政府到銀行到地方，還在摸索著尋找解決方式，所以喬延年一看計劃書，就立刻讓馬明志通知林白藥來面談。

    因為他看到了計劃書的可操作性很強，遠比之前所有設想過的方案還要完善。

    經過面談，林白藥的第二套方案更合他的胃口。

    “喬市長，城建投入股還有一個好處，您可以往寧安地產派駐財務和審計人員，負責監督所有款項的使用。爛尾樓為何形成？很大原因是開發商從市里拿地皮，再用地皮去銀行貸款，然后把貸款的一部分投入到金融行業，比如放貸炒股等賺快錢，再把另一部分拿去拿地皮，再去銀行貸款，由此滾雪球的發展，制造了經濟繁榮的假象。一旦金融行業發生波動，錢收不回來，或者樓市行情不好，新開的樓盤賣不出去，造成資金鏈斷裂，開發商破產跑路，于是爛尾樓砸到了銀行手里，砸臭了政府臉面，砸毀了買樓的那些老百姓的生活……”
    第(2/3)頁