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    侯滄海獨立做項目以來，由于所處民營企業(yè)，很難進入銀行法眼，因此，他一直在利用自己有資金進行操作，滾動發(fā)展，很少與銀行打交道。在做保健液等項目，為了減少資金壓力，根本其他公司在銷售上出現回籠現金難等問題，精心創(chuàng)造滄海銷售模式，迅速回款，讓滄海保健液以及果奶產品始終有充足現金流。

    房地產是資金密集型項目，又與政府走得很近，操作思路就要發(fā)生根本性變化。

    

    房地產開發(fā)過程是一個典型的投資過程，理論上必須先墊付資本，才有資本增值，也才談得上投資收益。這個特點決定了房地產開發(fā)企業(yè)要墊付大量資金，不僅啟動資金大，后續(xù)資金量也大。而且，房地產開發(fā)周期較長，房地產商承受的機會成本也大。

    

    房地產開發(fā)商自有資本有限，僅用自有資金來開發(fā)房屋基本不可能，除非是資金量特別充足而房地產項目又很小。解決房地產需要墊付大量資金問題，可以有商業(yè)手段，比如住房預售和分期付款融資，最重要還是銀行貸款。

    侯滄海明白自己必須改變以前的態(tài)度，與以前不喜歡接觸的行長們打交道。這不是個人的事，而是牽涉整個集團，絕不能意氣用事。

    

    侯滄海看著面前擺著的規(guī)劃圖，問道：“在江州開發(fā)房地產，按慣例，自有資金占比到底多少合適？我們按行規(guī)操作，不冒進，也不落后。”

    

    寧禮群道：“江州房地產商自有資金都不多，十個有九個是以銀行貸款融資為主。一般情況下，銀行貸款融資在百分之六十左右，自有資金率不會超過百分之二十。”

    

    侯滄海嘆道：“難怪房地產老板都將銀行當成大爺來供著，恨不得天天燒香。這么高的貸款率，也難怪稍有風吹草動，便會有資金鏈斷裂形成的爛尾樓。”

    

    寧禮群微笑道：“滄海集團資金狀況非常好，又有政府和銀行大力支持，從山南省目前的房地產形勢來看，不可能出現資金鏈斷裂的情況，這種機會極為微小。”

    

    侯滄海道：“我想要追究細節(jié)，貸一筆款，對銀行來說，到底來經過哪些人？既然要貸款，就得把所有細節(jié)搞清楚。閻王好見，小鬼難纏，陳杰和你做具體事，不僅要盯住行長，也要掌握具體經辦人的信息，建立起友誼。建立起友誼以后，最起碼信息更加靈通。”

    寧禮群業(yè)務純熟，拿了一張紙，在紙上寫了一筆貸款從營銷到回收貸款的流程圖，遞給侯滄海。

    

    整個流程如下：管理前臺調查（房地產信貸部）——后臺審查（信貸管理部）——后臺組織貸審會審議——后臺提交有權審批人審批（行長或主管房地產貸款的副行長）——經營行發(fā)放貸款——貸款行貸后管理（管理前臺指導，管理后臺監(jiān)控）——經營行收回貸款——管理中臺（風險控制部）繼續(xù)經營管理無法回收的不良貸款

    

    侯滄海第一次做房地產時有些懵懂，抱著初生牛犢不怕虎的態(tài)度闖入地產界，成功地做了一個特殊的危房改造項目。此時重新做房地產，便謹慎得多，準備按照正常房地產思路來操作。

    

    負責房地產的副總裁陳杰信心十足，道：“回到江州，準備在黑河做地產，我就開始與銀行接觸。蘇行長已經表示大力支持我們，只要手續(xù)齊全，隨時可以放款。蘇行長開過幾次玩笑，說侯總架子大，從來不出面。侯子在最近要抽出時間，與蘇行長見一面。”

    

    在會議室正面墻上，掛著一幅效果圖，一個有地標作用的五星級酒店位于整個橢圓形的正中央，五星級酒店對面是一個廣場，廣場上巨大噴泉和雕像，橢圓形兩側則是高檔住房區(qū)。

    效果圖做得非常逼真，展現出一個現代化的高檔小區(qū)形象。

    

    侯滄海先是夸贊陳杰辦事效率，隨后半開玩笑半調侃地道：“提一個意見啊，為什么走到街上的帥哥美女都是外國人？難道非要用外國人才能彰顯現代化？我再提前打個招呼啊，小區(qū)絕對不能取外國名字，什么泰晤士啊，羅馬啊，加州啊，統(tǒng)統(tǒng)不能出現在我們這個樓盤。”

    （第三百八十九章）


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