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    鮑總點頭：“這個我明白。”

    楊昕玥又說：“所以這個項目還是要看它底層資產的情況。底層資產非常重要，關乎著投資的安全邏輯和安全邊際。”

    “咱們來看這個底層資產，這個項目位于海市著名商圈徐加匯的核心位置。整幢樓算是優質資產，現在這個商圈的空置率是5.1%，僅次于陸加嘴商圈。按這個商圈年年增長的租金率，整體收購舊樓改造是有利潤的，也一定會有利潤。但有多少利潤，有沒有資料上這么高的利潤現在不好說。”

    “再來說這個基金規模，26億人民幣，社會公眾募集是17億，據我所知，之前他們已經跟銀行貸了15個億，那中間的6個億哪去了？”

    鮑總可能之前沒留意到這個，聽楊昕玥這么說，也傾身過去看資料。

    邊看邊擰眉。

    楊昕玥又說道：“像投資寫字樓這種，單筆體量太大，退出并不容易。在寫字樓滿租的狀態下，可以通過銀行租金貸款業務等渠道退出。但這里有一點，如果通過銀行貸款方式退出，一般評估價格都不會太高。”

    鮑總問道：“這個寫字樓是有小產證的，將來最差的情況可以拆分賣掉吧？”

    楊昕玥想了想，說：“是不是每間都有小產證，我沒調查不敢說。海市的寫字樓有小產證的屈指可數。一般這種項目，都是做成股權打包一起賣的。如果拆分單間賣，這里面會涉及到很多問題，還有高額的增值稅，幾乎是賣一套虧一套。”

    鮑總皺著眉：“那依楊總的意思，這個項目不能投？”

    楊昕玥笑著說道：“能不能投，我不能幫您去做這個決定。”

    又說：“現在海市因為土地可開發面積越來越少，像寫字樓這種更是少有新盤。即便有新盤也不會在成熟的商圈，所以大多是收舊樓改造。這個項目投是可以投，但有沒有那么大的利潤空間，現在不好說。而且兩年想回款，我覺得時間上不太充裕。”

    鮑總擰著眉不說話。

    楊昕玥看了看他，說：“我就隨口一說，鮑總也就隨便一聽吧。其實投資一個項目，就怕底層資產不真實，投資款項又去向不明，這兩個就很致命。”

    鮑總連連點頭。

    “果然專業的事要交給專業的人來做。聽楊總這一番話，又讓我學到了很多東西啊。”

    楊昕玥擺手：“嗐，我就是這種項目做多了，比別人多一些心得體驗罷了。”

    “楊總這些心得體驗都是別人打聽不來的財富呢。”

    接過楊昕玥遞過來的資料，說：“那這個項目我再研究研究。不知楊總手里有沒有什么好的項目可以跟我推薦推薦。”

    楊昕玥便跟他聊起她們公司最近在做的幾個項目。

    根據他的情況和投資風險偏好，針對性的做了一番介紹。

    最后，他走的時候，并沒有明確意向說要投資楊昕玥公司的項目。

    但兩人交談下來氣氛友好，對楊昕玥給出的一些專業性意見也很認可，相信會有好的消息。

    楊昕玥做了多年的業務，哪些人是能最終成為客戶的，她心里還是有些底的。

    因為上午談客戶，錯過了和李慕頎吃飯的時間，到她用完飯時，都快下午兩點了。

    她吃好飯正想歇一歇，給李慕頎發發消息……

    門咣當一聲就被打開了。

    把楊昕玥給嚇了一跳。

    她還沒看清來人，跟著進來的前臺就上前對她說道：“楊總，這位小姐說要找您，但她沒有預約。”
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